la période de crise et d’incertitude économique que nous connaissons, on pouvait se demander si les banques n’allaient pas augmenter les taux d’intérêt immobiliers pour compenser leurs pertes récentes. Eh bien non.

On se rappellera qu’en septembre dernier la Banque du Canada annonçait une bonne nouvelle pour les détenteurs d’hypothèque à taux variable, soit le maintien de son taux directeur à 1 % (depuis le 8 septembre 2010). Ce qui signifie que le taux variable sur lequel les paiements hypothécaires sont basés ne bougera pas. Cette décision de la Banque du Canada s’expliquait principalement par la détérioration, au fil des derniers mois, des perspectives économiques.

Projets immobiliers : On profite des taux !

Pour les emprunteurs et les investisseurs ayant des projets immobiliers, c’est ce qui pouvait leur arriver de mieux. Ces derniers pourront financer leurs projets immobiliers tout en payant peu d’intérêts. Il est plus que certain que la demande de biens immobiliers va exploser. En effet, dans de telles conditions les investissements immobiliers ne peuvent que se développer. Et puisque nul ne peut prévoir avec exactitude la tendance des taux dans les mois à venir, mieux vaut en profiter dès à présent.

Blogue – Les taux d’intérêt demeurent stables

Au Canada, les acheteurs d’une première maison peuvent retirer jusqu’à 25 000 $ chacun de leur REER et ce sans imposition. Vous devrez par la suite rembourser le montant retiré à raison de 1/15 par année durant 15 ans et ce à partir de la deuxième année suivant le retrait. Si vous ne remboursez pas l’équivalent de 1/15, vous devrez ajouter le montant à votre revenu lors de votre déclaration d’impôt. 

Voici quelques règles à respecter pour être admissible au RAP :
- Vous devez être acheteur d’une première maison et être résident canadien au moment du retrait;
- Vous devez avoir conclu une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible (ex. : promesse d’achat, contrat préliminaire, etc.);
- Vous devez avoir l’intention d’occuper la propriété comme lieu principal de résidence au plus tard une année après l’avoir achetée ou construite;
- Seules les cotisations au REER versées au plus tard 90 jours avant la date du retrait seront admissibles.

Le RAP est un excellent moyen d’accéder à l’achat d’une propriété et c’est également un des seuls moyens d’effectuer un retrait de votre REER de façon non imposable. Pour en savoir davantage sur le Régime d’accession à la propriété, n’hésitez pas à communiquer avec nous!

Vous vous apprêtez à faire une promesse d’achat sur un appartement. Attention, cette dernière devrait comporter certaines conditions. La plus importante est votre approbation du contenu de la déclaration de copropriété. La déclaration de copropriété est un document dans lequel se trouve le détail de vos droits et obligations en tant que propriétaire de l’appartement. Elle contiendra par exemple des informations sur la nature des rénovations que vous aurez le droit d’effectuer dans l’appartement ou encore sur les animaux que vous êtes autorisés à posséder. Il est donc primordial de la lire attentivement et de vous assurer que les informations qu’elle contient vous conviennent et ce, avant de passer à l’étape suivante. Votre promesse d’achat doit être faite à la condition que vous soyez satisfait de la déclaration de copropriété. De cette façon, s’il advenait que cette déclaration ne vous convienne pas, vous auriez alors la liberté de retirer votre offre.

Comme vous deviendrez copropriétaire de l’immeuble, il est également important de vous assurer de la santé financière de la copropriété. Pour ce faire, demandez à consulter les derniers états financiers, le fonds de réserve, les procès verbaux, les cotisations spéciales, etc. Cela vous permettra aussi de savoir si vous aurez à payer des cotisations pour des travaux à venir tels que la réfection de la toiture, le remplacement des fenêtres ou la réparation de l’asphalte, par exemple. Ce sont autant de travaux coûteux auxquels vous ne pourrez échapper et qui feront bien évidemment augmenter vos frais mensuels de copropriété.

Informez-vous également sur la superficie habitable de votre appartement. La valeur d’une propriété étant établie en fonction du nombre de pieds carrés habitables, il est donc très important de posséder cette information afin de vous assurer que vous payez le prix juste. Si vous achetez votre condo par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un courtier, la fiche descriptive que vous recevrez devrait faire mention de la superficie exacte de l’appartement.

L’entrée en vigueur des nouvelles lois hypothécaires en mars 2011 rendra plus difficile le refinancement. C’est pourquoi lors de l’achat de votre maison, il est important de s’assurer d’avoir accès aux bons produits et d’être adéquatement conseillé. En tant que courtiers hypothécaires, nous sommes aux affûts des nouveaux produits offerts par les assureurs (tel que la SCHL) et par nos différents prêteurs. 

Lors de l’achat d’une maison déjà existante, il est important de tenir compte des rénovations qui seront nécessaires dans un court ou moyen temps. Le prêt rénovation est un produit mis sur pied par les assureurs (SCHL et Genworth) vous permettant d’aller chercher une somme d’argent supplémentaire lors de l’achat pour effectuer des rénovations à votre propriété. Vous avez la durée du terme pour réaliser vos rénovations, quelles soient majeurs (refaire la cuisine, ou faire des divisions au sous-sol) ou minimum comme changer le couvre plancher de certaines pièces. Le prêt rénovation est un produit non négligeable.

Dans le passé, les gens achetaient leur propriété et dans l’année qui suivait l’achat, nous contactaient pour refinancer afin d’aller chercher de l’équité sur la maison pour faire des rénovations. Avec le changement de loi qui ne nous permet plus de refinancer à 90% de la valeur, mais plutôt à 85% de la valeur marchande de la propriété, le refinancement pour retirer de l’équité sera plus difficile dans les premières années. Le prêt avec rénovations est donc un outil essentiel à votre démarche. Demandez-nous comment faire!
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Avant de procéder à la mise en vente de votre maison, votre condo ou tout autre bien immobilier, vous devez impérativement connaître sa valeur marchande. Deux choix s’offrent à vous : faire appel à un évaluateur agréé ou à un courtier immobilier.

Généralement, le courtier ou l’agence immobilière vous offrent ces services gratuitement, contrairement à l’évaluateur agréé.

De plus, un des avantages marqués du courtier immobilier sera de connaître la tendance du marché dans votre secteur. Préalablement, le courtier visitera votre propriété et recueillera toutes les informations nécessaires à la préparation d’une opinion de la valeur marchande de ce bien immobilier, telles que les dimensions de la propriété et du terrain, le nombre de pièces (chambres à coucher, etc.), les aménagements intérieur et extérieur, la qualité des matériaux, les rénovations effectuées, s’il y a lieu.

Il est évident qu’un grand nombre de détails et paramètres auront également une influence sur le prix de vente possible, dont notamment le secteur, la tendance du marché dans le quartier, l’état de l’économie régionale et nationale. Avec toutes ces informations réunies, le courtier immobilier sera en mesure de vous présenter et de vous expliquer en détail le résultat de son analyse comparative.

Dans cette analyse, il aura tenu compte des propriétés en vente similaires, presque similaires ou offrant les mêmes aménagements que la vôtre. Aussi, il aura comparé les propriétés vendues récemment dans votre secteur. Avec les mêmes critères cités précédemment, auront également été prises en compte les différences offertes telles qu’un sous-sol fini ou non, un système de chauffage électrique conventionnel ou un système à air pulsé, avec poêle à chaleur, un plus grand terrain, une piste cyclable ou un boisé adossé à une cour arrière. Toutes ces différences influenceront aussi la valeur marchande de votre maison ou appartement.

Finalement, c’est à partir de tous ces éléments que votre courtier et vous-même pourrez établir une mise à prix et une stratégie de vente. Il ne faut surtout pas oublier que la connaissance parfaite du secteur dans lequel votre courtier opère est d’une importance capitale. Car comme vous l’avez compris, une foule d’éléments, parfois subtils, peuvent grandement influencer la vente d’un bien immobilier.

Acheter une propriété comporte quelques risques, dont celui de payer trop cher pour sa maison. Pour réduire ces risques, il est important de bien étudier le marché et de s’entourer de professionnels compétents.

Il faut savoir qu’il existe plusieurs nuances dans la valeur d’un bien immobilier. Bien que cela semble simple à priori, une personne non avisée pourrait commettre des erreurs coûteuses. En effet, plusieurs choses doivent être prises en considération lors de l’évaluation d’un bien immobilier. Les dimensions du terrain, la proximité des services et la qualité des matériaux de construction sont les premiers éléments sur lesquels un acheteur potentiel s’attardera. Plusieurs détails moins évidents sont néanmoins susceptibles d’influencer le prix d’une propriété. Les désuétudes fonctionnelles en sont un bon exemple. Par désuétudes fonctionnelles, on entend par exemple un sous-sol mal divisé, une cuisine non-fonctionnelle ou mal éclairée, un quartier non-homogène ou qui a mauvaise réputation.

Ces éléments, qui semblent banals, ont en réalité une grande influence sur la valeur d’une propriété. C’est pourquoi un expert utilisera toutes les ressources à sa disposition pour évaluer le prix d’un bien immobilier. En plus de se fier à son expérience, il pourra notamment se servir des comparables, c’est-à-dire d’une liste de biens similaires vendus récemment dans le même secteur.

Aujourd’hui, il n’est pas rare de rencontrer des acheteurs qui ont payé beaucoup trop cher pour leur maison. L’accès à l’information étant maintenant facilité par Internet, trop de gens sont trompés par certaines informations fausses ou incomplètes. Rappelez-vous qu’un vendeur peut annoncer sa maison à n’importe quel prix. L’acheteur doit alors mettre toutes les ressources à sa disposition pour prendre une décision éclairée.

Vous le savez peut-être déjà, le gouvernement a mis en place de nouvelles mesures au sujet des prêts hypothécaires assurés. Il faut savoir qu’il y a deux types de prêt : assuré et conventionnel. Pour qu’un prêt soit conventionnel, vous devez posséder une mise de fonds équivalent à 20% de la valeur de la propriété achetée. Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20%, vous devez absolument prendre un prêt assuré. Le plus souvent, c’est avec la SCHL que vous faites affaires, mais il existe deux autres compagnies soient Genworth et Canada Garanty.

Il faut également faire une distinction entre le prêt assuré et l’assurance (vie et invalidité) hypothécaire. Lorsque vous contractez un prêt assuré avec la SCHL par exemple, vous devez payez une prime, plus une taxe de 9% sur cette prime. Sans cette assurance, l’institution financière n’accepterait probablement pas de prendre le risque d’accorder un prêt hypothécaire. Le prêteur n’a pratiquement rien à perdre, car la SCHL, Genworth ou Canada Garanty remboursera le prêt s’il y a un défaut de paiement. C’est en quelque sorte une assurance prise par la banque en cas de défaut de paiement, contractée à vos frais.  Dans le cas d’une assurance vie et invalidité, celle-ci vous protège personnellement en cas de décès ou d’invalidité.

Plus précisément, les derniers changements en matière d’hypothèque concernent l’amortissement et le prêt/valeur. Il ne sera plus possible d’obtenir un prêt assuré ayant un amortissement de 35 ans. Le maximum sera dorénavant de 30 ans.  L’amortissement avait déjà été revu en juillet 2008. L’amortissement avait été réduit de 40 à 35 ans et maintenant de 35 à 30 ans.

En ce qui concerne les refinancements, il sera dorénavant possible de refinancer jusqu’à 85% de la valeur marchande votre propriété.  Dans le passé, nous pouvions refinancer notre propriété pour réaliser différents projets (consolider les dettes, rénover, achat d’une résidence secondaire, etc.) à 90% de la valeur marchande.  En février 2010, le gouvernement avait déjà réduit de 95% à 90% le pourcentage prêt/valeur acceptable pour le refinancement. Il revient le 18 mars 2011, en réduisant à nouveau le pourcentage à 85%. Par exemple, pour une maison ayant une valeur marchande de 250 000$, il est maintenant possible de la refinancer jusqu’à 212 500$ ce qui correspond 85% de la valeur marchande.

Bien que le gouvernement tente de rendre plus difficile l’accès la propriété, l’achat d’une résidence demeure un élément majeur dans une planification  financière et restera l’actif le plus important dans la planification de nos avoirs.

Le certificat DB est un document préparé par un géologue décrivant la composition de la pierre de remblai utilisée lors de la construction d’une maison. Cette pierre est installée sous les semelles de fondation et du plancher de cave. Le certificat DB existe seulement depuis quelques années. Il est toujours requis lors de l’achat d’une propriété, soit neuve ou usagée.

L’acheteur doit toujours en faire la demande au vendeur ou au constructeur. Ce document doit comporter certaines informations, soit l’analyse pétrographique signée par un géologue, l’adresse complète de la propriété ainsi que tous les bons de livraison de ladite pierre.

À la revente d’une propriété et si un certificat a déjà été émis pour celle-ci, il n’est pas nécessaire de faire effectuer à nouveau des analyses de sol. Donc, conservez précieusement ce certificat, car il vous sera utile lors d’une éventuelle revente.

La promesse d’achat contient généralement certaines conditions qui devront être remplies afin que la vente ait lieu.

La première condition à remplir est l’obtention, par l’acheteur, d’un prêt hypothécaire. À partir de l’acceptation de la promesse d’achat ou de la contre-proposition, l’acheteur disposera d’un délai allant entre sept et quinze jours pour obtenir son prêt. Une fois le prêt obtenu, l’acheteur devra fournir au vendeur une copie de la lettre d’engagement fournie par l’institution prêteuse. À cette lettre doivent figurer les noms complets des acheteurs, le montant exact emprunté, le taux d’intérêts et, idéalement, la date des déboursés. Advenant le cas où l’acheteur, une fois le délai écoulé, n’aurait pas fourni ce document, le vendeur pourrait exiger que l’acheteur présente une nouvelle demande de prêt aux mêmes conditions. Si l’acheteur se voit refuser le prêt, la promesse d’achat devient alors nulle et non avenue et les deux parties sont libérées de leurs engagements mutuels.

D’autres conditions peuvent aussi apparaître à la promesse d’achat. Une analyse des matériaux de remblais (pyrite), divers tests (radon, amiante, ocre ferreuse), une analyse d’eau dans le cas d’un puits artésien, une inspection en bâtiment, la consultation de la déclaration de copropriété (dans le cas d’un condo) ne sont que quelques exemples de vérifications à effectuer et qui font souvent l’objet de conditions à la promesse d’achat.

Ce qu’il est important de retenir, c’est que tant et aussi longtemps que les conditions ne sont pas remplies pour l’acheteur et à l’intérieur des délais stipulés à la promesse d’achat, la vente n’est pas finale et l’acheteur peut se désister de ses engagements. N’oubliez pas que bien qu’une promesse d’achat lie juridiquement les parties, ce n’est qu’une fois remplies toutes les conditions y figurant qu’elle devient finale.

Si l’acheteur n’est pas satisfait de l’inspection ou de toute autre vérification faisant l’objet d’une condition à la promesse d’achat, il doit le signaler par écrit au vendeur à l’intérieur des délais prescrits au moyen d’un envoi recommandé ou par huissier. La promesse d’achat devient alors nulle et non avenue. Si l’acheteur omettait de présenter cette signification écrite, il se verrait forcé d’acheter le bien dans l’état ou il se trouve.

L’achat d’une propriété est un projet dont nous rêvons tous. Avoir enfin son propre chez soi, l’aménager à son rythme, selon ses goûts et ses besoins. Toutefois, pour la plupart d’entre nous, il peut s’agir de l’engagement financier ayant le plus d’envergure que nous aurons à prendre, d’où l’importance de bien s’y préparer. Avant d’accéder à la propriété, il est donc indispensable que nous soyons informés des démarches à suivre, et ce, afin d’en faciliter l’achat.

Dans le but de bien vous guider jusqu’au seuil de votre maison, Multi-Prêts Hypothèques et ses collaborateurs vous invitent à participer à un atelier qui portera sur chacune des étapes à suivre dans le processus d’achat, soit le choix d’une maison, le prêt hypothécaire (préautorisation, taux fixe ou variable, assurance), la promesse d’achat, la transaction, la rédaction des actes, etc.

Comme tout engagement de cette envergure, il convient de s’entourer d’experts afin de transformer cette belle aventure en un investissement profitable. Cet atelier sera donc présenté conjointement par différents professionnels, soit un courtier immobilier hypothécaire, un courtier immobilier, un conseiller en sécurité
financière et un notaire. Ces derniers sauront vous donner de judicieux conseils et vous pourrez ainsi
envisager, en toute confiance, d’emménager dans la maison de vos rêves.

C’est donc un rendez-vous! Une confirmation de votre présence serait appréciée à jgariepy@multi-prets.com.

Date :  20 avril 2011
Heure : 18h30
Où :  Restaurant Le Normandin (salle privée)  •  2001, boul. Nobel  •  Ste-Julie (à proximité de l’autoroute 20)