Ce JuriFlash Affaires ne constitue pas une opinion juridique et ne remplace pas une consultation auprès d’un juriste expérimenté.

Solutions testamentaires pour un

 L’abc d’une fiducie testamentaire

 L’un des parents décède prématurément

 Les 2 parents décèdent en même temps

 Dépense ou investissement?

Les fiducies sont avantageusement utilisées comme

outil juridique de détention des biens. Nos biens

peuvent, par exemple, être détenus personnellement,

par une société (corporation) ou par une fiducie.

Les fiducies testamentaires doivent être créées dans

un testament adapté aux réalités familiales et

économiques. La fiducie testamentaire ne prend

cependant effet qu’après le décès du testateur. Avant

son décès, rien n’est changé

Une fiducie testamentaire comporte deux catégories

Les parents de jeunes enfants qui créent des fiducies

testamentaires dans leur testament recherchent

généralement les avantages suivants :

1. Fractionnement de revenu (économies d’impôt)

en utilisant une fiducie familiale discrétionnaire.

2. Legs « contrôlé » de l’héritage (biens) légué aux

enfants (après le décès du conjoint survivant) tant

qu’ils n’auront pas l’âe appropriépour la gestion

de leur héritage.

L’héitage légué en fiducie ne fait donc pas partie du

patrimoine des bénéficiaires de la fiducie. Il en résulte

deux avantages importants pour ces « héritiers » :

1. La fiducie testamentaire est réputée être un

contribuable distinct.

Lorsqu’un locataire ne se conforme pas à ses obligations de maintenir le logement en bon état, les locateurs ne savent pas toujours comment agir. Sachez que vous avez des droits et que la Régie du logement n’hésite pas à intervenir lorsque la santé, la sécurité et la salubrité sont au cœur du problème.

 Nous vous soumettons donc un bref résumé d’une situation récente vécue par des propriétaires.

L’histoire commence en 2006 alors que les propriétaires visitent le logement suite à un dégât d’eau. Des traces de moisissures et un problème d’encombrement ont été constatés, entre autres par un huissier. Suite à cette visite, des consignes ont été données à la locataire relativement au nettoyage et à l’entretien. La locataire s’était alors engagée à respecter ces consignes.

Or, quelques années plus tard, soit en 2010, les propriétaires ont pu constater que la situation n’avait pas été réglée. En effet, ceux-ci ont été informés par le conjoint de la locataire qu’une partie du plafond s’était effondré. Les locateurs ont réagi rapidement, indiquant qu’ils désiraient visiter les lieux et effectuer les travaux nécessaires. Un ingénieur a été dépêché sur les lieux afin de déterminer la cause du « sinistre ». Le rapport a démontré que la structure de l’immeuble n’était pas en cause. Lors de la visite, un état d’encombrement a été constaté par les locateurs. En effet, plusieurs objets étaient entassés et quelques cordes à linge étaient installées à l’intérieur du logement afin de faire sécher des vêtements.

Le dossier a été confié à un inspecteur municipal, lequel en est venu à la conclusion que le fort taux d’humidité avait causé le sinistre et que cette situation était due aux habitudes de la locataire et de sa famille. Le rapport indique que l’état des lieux peut porter atteinte à la sécurité des occupants.

La locataire a tenté d’expliquer la situation, niant quelque défaut de sa part, sans toutefois en convaincre le tribunal.

Le bail a donc été résilié aux torts de la locataire.

Il est à noter que le Code civil du Québec impose aux locataires des obligations très sérieuses relativement à l’entretien d’un logement. Un locateur constatant un défaut de la part d’un locataire peut donc s’adresser au tribunal. Les articles pertinents du Code civil du Québec sont les suivants :

(Article1855) Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence.

1863   L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir.
(Article 1911)            Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état.

Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté.

Aussi, sachez que la loi vous permet d’effectuer des visites de vos logements pour en vérifier l’état. Nous vous conseillons donc de vous prévaloir de ce droit, lequel vous permettra de réagir rapidement si nécessaire.

De plus, il est toujours conseillé d’avoir des photos de l’état du logement avant sa location ou un constat d’état des lieux afin de confirmer le bon état du logement en question avant l’arrivée des locataires.

N’hésitez donc pas à vous informer.

Gagnon & Associés, Avocats

32 Saint-Charles Ouest, bureau 110
Longueuil, Québec J4H 1C6

Téléphone : 450-646-4347
Ligne Montréal : 514-744-0006
Télécopieur : 450-670-3487

Une fois votre promesse d’achat acceptée, vous devez respecter vos obligations. Vous devrez par exemple procéder à une inspection en bâtiment, à une analyse des matériaux de remblais, obtenir un prêt hypothécaire, etc. Bref, vous devrez faire votre part pour remplir les différentes conditions figurant à la promesse d’achat.

Chacune de ces étapes du processus d’achat doit être réalisée à l’intérieur de certains délais. Il est important de veiller à respecter ces délais sans quoi la promesse d’achat pourrait être déclarée nulle et non avenue et vous perdriez alors votre achat.

Pour votre inspection, vous aurez probablement recours aux services d’un expert en bâtiment. Assurez-vous que ce dernier détienne une assurance professionnelle. Une fois sur place, votre inspecteur vous indiquera certains détails mineurs liés à la propriété que vous désirez acheter. Par contre, il se peut aussi que l’inspection révèle des irrégularités de plus grande importance. Vous devrez alors discuter avec votre inspecteur du coût des travaux à réaliser pour corriger ces irrégularités. Il est possible que, suite à l’inspection, vous ayez à négocier une réduction du prix en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser ou encore que vous demandiez au vendeur de réaliser ces travaux avant que vous ne preniez possession de la maison. Dans tous les cas, c’est votre courtier immobilier qui négociera pour vous auprès du vendeur.

Si vous optez pour une diminution de prix de vente parce que la toiture est à refaire, par exemple, vous pourrez demander une réduction de prix correspondant au montant total des travaux de réfection. Cependant, le vendeur pourrait refuser de payer la totalité des travaux et vous faire une contre-proposition. Il faut évidemment garder en tête que le bien que vous achetez n’est pas neuf et qu’il serait déraisonnable de s’attendre à ce qu’il vienne avec une toiture complètement neuve.

Si vous préférez que le vendeur se charge de faire faire les travaux avant que vous ne preniez possession du bien immobilier, assurez-vous qu’ils soient réalisés par des professionnels, qu’une garantie s’y rattache et qu’ils soient effectués avant la signature de l’acte de vente. De plus, prévoyez une clause à la promesse d’achat selon laquelle un montant équivalent au coût des réparations serait retranché du prix d’achat advenant le cas où le vendeur aurait omis de faire faire les travaux.

Il est aussi de votre devoir de prendre connaissances des documents fournis par le vendeur tels que le rapport d’analyse des matériaux de remblais, la déclaration de copropriété et les états financiers (dans le cas d’un condo), etc. N’oubliez pas que si vous ne remplissez pas vos obligations dans les délais prescrits, vous serez dans l’obligation d’acheter la propriété et ce, même si certains éléments ne vous satisfont pas. Votre courtier immobilier vous aidera à interpréter ces documents parfois compliqués mais qui permettent de vous assurer que vous faites un bon achat.

Une pré-autorisation, aussi appelé préqualification peut simplifier vos démarches hypothécaires.

Il s’agit d’un prêt qui a été pré-approuvé par une institution financière. C’est un outil qui a de nombreux avantages :

• ça permet d’établir dès le départ votre capacité d’emprunt, en fonction de votre revenu brut et de vos dettes, c’est-à-dire de déterminer la somme maximale que vous pouvez emprunter;

• ça permet aussi de diminuer le stress lors d’une négociation. Vous ne serez pas inquiets dans l’attente d’une réponse de la part d’une institution financière;

• ça donne la possibilité de prendre le temps qu’il faut pour régler une transaction, puisque le taux peut être réservé jusqu’à 120 jours;

• une pré-autorisation permet de respecter les délais lorsque l’offre d’achat est déposée;

• ça peut même renforcer la négociation face au vendeur, si plusieurs offrent se présentent sur une même propriété;

• votre pré-autorisation démontrera votre sérieux auprès des courtiers immobiliers.

Les étapes sont simples :

En premier lieu, confiez-nous la tâche de préparer votre pré-autorisation.

Lorsque vous aurez trouvé la propriété qui vous intéresse, communiquez avec nous.

Nous dirigerons alors votre prêt vers l’institution prêteuse, en lui faisant parvenir tous les documents exigés.

Nous re-discuterons ensemble de vos besoins hypothécaires pour nous assurer que l’hypothèque obtenue répond toujours à vos besoins. 

Une propriété qui requiert quelques travaux, par exemple, peut déterminer le besoin d’un prêt rénovation, un montant serait alors prévu spécifiquement pour réinjecter dans la maison en rénovation.

Avec une pré-autorisation, le processus hypothécaire en entier est accéléré et simplifié. Appelez-nous, on est là pour vous aider !

Meilleure équipe de courtiers immobiliers à Longueuil pour avoir atteint le plus important volume de ventes et classée au huitième rang pour l’ensemble du Québec en 2010, l’équipe Garcia et Lapierre est fière de ces mentions. Ces résultats ont récemment été dévoilés lors d’un gala organisé par RE/MAX Québec en vue de souligner le travail des courtiers immobiliers. Le réseau RE/MAX Québec regroupe 3710 courtiers répartis dans 138 bureaux.

Le succès de l’équipe Garcia et Lapierre repose sur la volonté d’offrir à sa clientèle un service personnalisé, efficace, professionnel et orienté vers la qualité. Quant à la force de l’équipe, celle-ci repose sur les compétences et l’expertise, mais plus encore sur des valeurs communes. C’est autour de ces valeurs de transparence, de dévouement et de respect que l’équipe Garcia et Lapierre s’est constituée.

L’équipe Garcia et Lapierre a vu le jour il y a maintenant 4 ans, lorsque Micheline Lapierre et Jean-Pierre Garcia, cumulant respectivement 27 et 31 ans d’expérience en tant que courtiers immobiliers, ont décidé de réunir leur expertise. C’est en voulant satisfaire une clientèle toujours plus grandissante qu’ils ont, au fil des années, bâti une solide équipe d’experts en immobilier. Les connaissances, le professionnalisme et l’intégrité de tout un chacun sont mis en commun afin de performer davantage et de garantir une expérience positive dans toutes démarches immobilières et cela pour le plus grand bénéfice de leur clientèle.

Toujours soucieuse d’offrir des services de qualité et d’aller au-devant des besoins de leurs clients, les membres de l’équipe Garcia et Lapierre ne cessent de parfaire leurs connaissances en recevant une formation professionnelle et continue de pointe dispensée par des spécialistes du domaine de l’immobilier.

Un plan d’action réfléchi et de solides valeurs permettent à l’équipe Garcia et Lapierre de continuer à s’illustrer et l’année 2011 s’annonce également tout aussi fructueuse.

Il arrive parfois que plusieurs promesses d’achat soient déposées en même temps pour le même bien. Une situation de ce genre se présentera dans le cas d’un bien particulièrement convoité ou dont le prix est sous-évalué.

Quelle attitude adopter en de pareilles circonstances? C’est ici que l’expérience et les connaissances de votre courtier immobilier seront particulièrement mises à profit. Sa connaissance du marché et ses talents de négociateur, jumelés à un bon timing et à un peu de chance, vous permettront peut-être d’acquérir ce joyau sur lequel vous avez jeté votre dévolu. Si vous aimez beaucoup cette maison et que vous croyez avoir trouvé la perle rare, n’hésitez pas à faire une promesse d’achat légèrement supérieure au prix demandé. De cette façon, vous montrez au vendeur que vous êtes sérieux et celui-ci pourra vous revenir avec une contre-proposition. Cela ne garantit pas que c’est votre offre qu’il choisira mais vous mettrez au moins toutes les chances de votre côté.

Suivant la croyance populaire, les acheteurs pensent souvent que parce qu’ils ont été les premiers à déposer une promesse d’achat, le vendeur doit leur accorder priorité. Cette croyance est tout à fait fausse. Un vendeur a la liberté de considérer  n’importe laquelle des promesses d’achat reçues, qu’elle soit plus haute que le prix demandé ou pas.  Bien qu’il y ait de fortes chances pour que le vendeur prenne sa décision en se basant d’abord et avant tout sur le prix offert, d’autres facteurs viendront influencer sa réflexion, tels que la date prévue à laquelle il devra quitter les lieux (ou toute autre condition apparaissant dans votre promesse d’achat), votre capacité financière ou tout simplement le sentiment général qu’il éprouve par rapport à vous…

Nous sommes courtier immobilier hypothécaire. Notre rôle est de vous accompagner tout au long de votre processus hypothécaire. Nous travaillons en duo, ce qui a plusieurs avantages dont vous offrir une plus grande disponibilité : vous pouvez nous rejoindre 7 jours sur 7, soirs et week-ends.

La démarche est simple et gratuite : appelez-nous, et il nous fera plaisir d’aller vous rencontrer à domicile, au travail, dans un café ou vous recevoir à nos bureaux.

Que ce soit pour l’achat ou le refinancement d’une propriété, notre première tâche consiste à cerner vos besoins.

Nous trouvons ensuite l’institution prêteuse qui saura répondre à vos besoins spécifiques,
et vous offrira également le meilleur taux sur le marché.

Nous travaillons avec plus d’une dizaine d’institutions financières et nous sommes familières avec chacun de leurs produits et de leurs forces.

Nous connaissons les avantages de faire affaire avec une institution plutôt qu’une autre pour gagner du temps et diriger adéquatement votre dossier vers le prêteur le plus susceptible d’approuver votre demande.

Notre expertise et passion pour l’immobilier nous permettent de vous présenter des produits auxquels vous n’auriez pas pensé ou des solutions adaptées à vos besoins. Nous sommes là pour vous faciliter la tâche et rendre simple, efficace et sans soucis votre démarche hypothécaire.

Nous sommes un duo dynamique, passionné qui sait répondre rapidement à vos demandes. Appelez-nous !

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous êtes sur le point de faire une promesse d’achat. À cette étape, vous avez besoin de différentes informations qui vous permettront d’élaborer votre stratégie. Avec l’aide de votre courtier immobilier, vous devez en apprendre davantage sur la propriété que vous convoitez. Il vous faudra poser des questions telles que :

-          Depuis combien de temps la propriété est-elle en vente?

-          Y a-t-il eu beaucoup de visites?

-          Les propriétaires ont-ils déjà reçu des promesses d’achat pour ce bien?

-          Les propriétaires sont-ils pressés de vendre? Ont-ils déjà acheté une autre maison?

-          À quelle date serait-il possible d’emménager?

Ces informations vous seront utiles pour préparer votre promesse d’achat. Votre courtier devrait également être en mesure de vous présenter des biens similaires qui se sont vendus récemment dans le secteur ou dans un secteur similaire. Cette analyse vous donnera une meilleure idée de la valeur de la maison tout en vous donnant un point de départ pour la préparation de votre offre.

Le refinancement est une démarche simple qui vous permet d’économiser en réduisant vos intérêts ou vos paiements mensuels.

Il s’agit d’aller chercher l’équité sur votre propriété pour réaliser vos projets. L’équité doit être vue en quelque sorte comme un compte d’épargne. C’est l’écart entre la valeur marchande et le solde hypothécaire de votre maison.

Le refinancement peut vous servir à réaliser différents types de projets, par exemple : rassembler des dettes pour réduire vos intérêts, faire des rénovations à la maison, investir dans vos REER, investir dans un nouvel immeuble.

De plus, certains de nos prêteurs assument les frais de notaire pour le refinancement.

La démarche est simple : lors d’une rencontre d’une trentaine de minutes, nous établissons vos besoins hypothécaires. Par la suite, nous trouvons le prêteur qui pourra répondre à vos besoins en vous offrant les produits appropriés et qui vous donnera le meilleur taux.

Le fait de briser une hypothèque et de changer le prêteur implique une pénalité. Notre rôle est de faire en sorte que la transaction demeure avantageuse : en obtenant un taux d’intérêt inférieur, vous êtes en mesure de rembourser votre capital plus rapidement, tout en payant rapidement votre pénalité. Une transaction gagnante sur toute la ligne !

Contactez-nous, il nous fera plaisir d’en discuter avec vous !

La Rive-Sud de Montréal n’a rien à envier aux grands centres. Elle est de plus en plus reconnue dans son autonomie culturelle et rivalise avec la métropole en raison de la qualité de sa programmation artistique et culturelle.

On y retrouve des expositions et des salons variés, des formations en arts de la scène, des spectacles professionnels, notamment à l’Étoile Banque Nationale à Brossard (1000 sièges) et au Théâtre de la Ville à Longueuil (911 et 400 sièges), ainsi que des fêtes qui célèbrent la culture, dont le Gala de la culture, le Printemps culturel et Les Journées de la culture.

Longueuil veut également se doter de sa propre Place-des-Arts. L’emplacement retenu pour la construction d’un complexe dédié aux arts de la scène a récemment été dévoilé. Ce centre multidisciplinaire, qui vise le transfert du Théâtre de la Ville, abritera entre autres deux nouvelles salles de spectacles, de 1200 et 400 fauteuils.

Le territoire de Longueuil recèle un réseau remarquable de bibliothèques. L’arrondissement de Saint-Hubert inaugurait récemment la sienne, devenue désormais la plus importante de la Rive-Sud et la 5^e plus grande du Québec.

Digne ambassadeur de la culture longueuilloise, l’Orchestre symphonique de Longueuil contribue au rayonnement de la musique classique et symphonique en Montérégie.

Plus besoin de traverser les ponts pour profiter d’une vie culturelle active, riche et florissante en concerts, spectacles, représentations théâtrales et cinématographiques, expositions…

En plus d’offrir des infrastructures récréatives et culturelles modernes, la Rive-Sud de Montréal regorge de quartiers paisibles et sécuritaires où il fait bon vivre. Un vaste choix de styles de maisons s’offre à ceux qui souhaitent y vivre : maisons unifamiliales ou multifamiliales, condos, maisons de ville… Jeunes professionnels, familles ou célibataires, tous peuvent trouver une résidence qui répondra à leurs besoins et attentes.